什么是住宅专项维修资金

资金如何交存、管理

这笔资金又将如何使用

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　　2020年，贵港出台《贵港市住宅专项维修资金管理办法》，进一步加强了住宅专项维修资金的管理，保障住宅的正常使用和持续发展，《办法》自实施以来，取得明显成效。截止今年10月底，贵港市市本级住宅专项维修资金共归集到204个小区、2155栋楼栋、17.66万余户业主，目前已有水岸丽都消防设备老化、盛世名门电梯故障、御林皇府外墙渗水、国际新城楼顶开裂等53个物业小区使用了627笔，累计使用165万元。

　　住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，是保障住宅正常运转和持续使用的重要保障。这项资金由业主缴纳，专项用于住宅的维修和改造，不得挪作他用。

关于《贵港市住宅专项维修资金管理办法》

有以下几个重要方面

01

资金的交存

《办法》规定，实施前未建立或未按规定交存首期住宅专项维修资金的，业主应当自本办法实施之日起，每年按照建筑面积每平方米5元的标准，连续四年将首期维修资金交存至住宅专项维修资金专户。实施后业主按照所拥有物业的建筑面积交存首期住宅专项维修资金，未配置电梯的房屋，按本地上年度房屋建筑安装工程每平方米造价的5％，配置电梯的房屋，按本地上年度房屋建筑安装工程每平方米造价的7％。

02

资金的管理

业主大会成立前，业主、公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金，统一由管理机构负责管理。业主大会成立后，业主大会决定不再委托管理机构代管的，开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地市、县建设（房产）主管部门的监督。

03

资金的使用

《办法》规定，专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。同时，《办法》还规定了资金使用的程序和条件，以确保资金使用的合法性和规范性。涉及尚未售出且尚未交存维修资金的物业，开发建设单位应按照尚未售出的专有部分面积分摊维修和更新、改造费用。

Q:

制定贵港市住宅专项维修资金政策的依据是什么?目前使用该资金存在的难点，不足额缴纳住宅专项维修资金，对现实生活有什么影响?

A:

　　贵港市住宅专项维修资金政策根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》（国务院2018年3月19日修正版）《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部第165号令）《广西壮族自治区物业管理条例》和《广西壮族自治区住宅专项维修资金管理办法实施细则》（桂建房〔2011〕11号）等有关法律法规，结合本市实际，制定了《贵港市住宅专项维修资金管理办法》（贵政规〔2020〕2号），业主应切实履行法定义务按规定交纳住宅专项维修资金。

　　由于相关法规对维修资金的使用规定较为严格，在现实中，部分使用维修资金进行维修的项目很难达到申请条件。比如较为普遍的住宅楼屋顶渗水现象，按理应该运用维修资金对屋面进行整修。但除了顶楼业主感同身受，迫切希望整修屋面外，其他楼层住户由于并未直接受到影响，又担心本就有限的维修资金会因此花完，对动用维修资金赞成的不多。电梯大修也是一样，楼层较低的住户由于平时不大使用电梯，也不愿意把维修资金用于维修或更换电梯。而要动用维修资金，必须经受益部分的三分之二业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。在一部分业主出于自身利益考虑不愿支持的情况下，动用维修资金的申请很难达到法定条件，这需要业主理解和支持，因为屋顶、外墙和电梯都属于业主共有，维修及费用由涉及到栋或单元全体业主分摊，这是大家的义务。

　　首先，住宅专项维修资金是供全体业主拥有的，业主在购买商品房的时候，都要按照规定缴纳一定的费用，这样做的目的主要是为了后期房屋的维修的需要。其次，住宅专项维修资金有利于提高和保持房屋完好率，延长房屋的使用寿命，达到居住安全的目的，它相当于房屋的“医疗和养老保险金”。如果共用部位、共用设施设备出现需要维修的问题，专项维修资金可以提供资金支持，确保及时维修，为业主解决后顾之忧。若不按规定交纳，电梯损害、屋顶渗水、外墙脱漏、消防设施老化等共用部位、共用设施设备将无法正常进行维修、更新、改造。如电梯不及时维修导致危险使用或无法使用，这是我市物业小区目前存在的普遍现象，不仅危及业主和居民的生命安全，还对高楼层、老年人、残疾人等业主日常生活造成极大的困扰，甚至激化业主与物业之间的矛盾和纠纷，影响社区和谐。部分业主甚至认为只要交了物业费，小区内的所有事情物业服务企业都应管理，其实不然，平时我们缴纳的物业服务费是指按照物业服务合同约定为业主提供综合管理服务、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等服务，但并不包括保修期过的共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。广大业主应切实履行法定义务按规定缴纳住宅专项维修资金，不能一味强调权利而忽视义务。

Q:

首期住宅专项维修资金交存的标准是多少?

A:

　　（一）新建的商品住房（含经济适用房、集资合作建房、危旧房改住房改造项目住房、市场运作方式建设住房）首期住宅专项维修资金交存的具体数额为：

　　1.未配置电梯的房屋，交存数额为专有部分建筑面积每平方米75元。假设小王新购买的100㎡楼梯房，他需缴纳的住宅专项维修资金为100乘以75等于7500元。

　　2.配置电梯的房屋，交存数额为专有部分建筑面积每平方米105元。假设小李新购买的100㎡电梯房，他需缴纳的住宅专项维修资金为100乘以105等于10500元。

　　（二） 2020年4月1日前已经办理预售或现售的商品住房（含经济适用房、集资合作建房、危旧房改住房改造项目住房、市场运作方式建设住房）每年按照建筑面积每平方米5元的标准，连续四年将首期维修资金交存至住宅专项维修资金专户。通俗解释，就是购买文件出台前的既有小区，2020年4月1日前拿到预售证的小区，如小张的100㎡电梯房、小黄的100㎡楼梯房需要缴纳的住宅专项维修资金都为100乘以5乘以4=2000元，如有余额，可以抵扣。住宅专项维修资金是预存性质，完成首期维修资金交存后业主无须每年交存。

Q:

我们该如何交存、查询住宅专项维修资金呢? 什么情况下可以使用住宅专项维修资金?

A:

　　方式一：微信公众服务号缴款，关注我局微信公众服务号“贵港市住建局”，点击微信公众服务号“办事大厅”菜单，进入贵港市住宅专项维修资金公众服务平台后按要求进行实名认证，认证完成后可在线查询、缴纳维修资金，还可以制定管理规约、选举、更换、罢免业主委员会委员、选聘、续聘、解聘物业服务企业人等24项小区公共事项进行投票，不再受时间、地域的影响，业主线上动动手指，通过手机利用几分钟时间在系统上就可以完成投票，破除“暗箱操作”，全过程人民民主，投票结果得到各方信任。

　　方式二：银行柜台缴款，由物业服务企业或者开发商打印个人缴款通知单，业主凭缴款通知单到指定银行柜台进行维修资金缴纳。本方式缴款的业主也请关注我局微信公众服务号“贵港市住建局”，点击微信公众服务号“办事大厅”菜单，进入贵港市住宅专项维修资金公众服务平台后按要求进行实名认证，以便进行小区公共事务电子投票等业务。

　　符合以下条件，物业服务企业即可申请使用住宅专项维修资金。

　　（1）共用部位、共用设施设备保修期届满，或保修期内因不可抗拒的原因造成损坏需要维修、更新、改造的。

　　（2）已交存维修资金，专户账上尚有余额。

　　（3）维修资金使用方案应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。但属于紧急维修项目及售后公有住房计提维修资金使用的除外。