在北京，房产抵押经营贷办理流程有哪些？贷款怎么评估自己房子的估值？

现在，房地产抵押成为最为常见的个人或企业贷款方式。缺钱的时候，企业主都会找到银行进行房产抵押，获取经营性贷款。

在房产抵押时，银行为了确定抵押物的担保价值，会委托专业评估公司对所抵押的房产进行评估，主要评估房屋的价值，以及是否存在瑕疵，评估完成之后，银行根据估值给予一定额度的贷款。

想要把自己房子拿出去做抵押贷款的人，都是急着用钱的，无论是缺钱还是要去赚大钱，我们的目的只有一个：提高房屋评估价格获得高额度贷款！

而房地产评估报告就在这个时候起到了重要作用。那么，什么是房产抵押价格的评估？抵押贷款额度主要由房产评估价值决定，影响房产评估值又是什么？贷款房产评估的流程又有哪些?有哪些注意事项呢?

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什么是房产市值？什么是评估值？

在抵押贷款业务中，房产市值和房产评估值是两码事。

房产市值≠房产评估值；房产市值一般大于评估值，极少情况下可能做到评估值大于或者等于房产市值。

房产抵押贷款额度的估算逻辑，房产评估值至关重要。

通常情况下，银行计算借贷人抵押贷款额度常用的逻辑如下：

抵押贷款额度=房产评估值×抵押率。

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房产抵押贷款业务中，房产评估值的流程有哪些？

1、向银行发起贷款申请，签署文件后，银行会安排银行指定的评估公司准备下户评估。

2、客户向银行提交房本复印件等资料，银行把房本发给评估公司。

3、房屋抵押评估的机构约定实地勘察的时间，并明确勘察时的具体要求。

房屋抵押评估机构在约定时间对委托方的房屋进行实地勘察并评估，并出具房屋抵押评估报告书。

评估结果一经确定，便具备法律效力，形成法律文件，对银行和贷款者双方均具有约束力。

银行会根据评估值，给与一定的贷款额度，市场上银行主流的成数为；住宅一般评估值7-8成，写字楼和公寓为评估值6成，商铺大概为评估值5-6成……

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房产抵押贷款业务中，影响房产评估值的因素有哪些？

目前市场上最为广泛的也是最为精确的房产评估方法是市场比较法，在估算房价时参考的因素如下：

（1）所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格；

（2）周边小区类似房源的挂牌价和成交价格；

（3）所在小区和所在板块的房价走势；

（4）被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

对于上述因素，采用科学的统计理论和数学模型算法，计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被估算房屋的具体特性，给出其尽可能合理的价格。

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房地产的二次抵押可贷值怎么确定？

按照《房地产法》和《民法典》的规定，同一宗房地产可以设定两个以上的抵押权，即房地产抵押后，该房地产的抵押价值大于所担保债权的金额部分可以再次进行抵押，但再次抵押金额不得超出房地产抵押价值的余额。

因此，银行在授信额度时，会明确说明是否已扣除前一次担保的债权金额，以免发生误会。

法律依据

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抵押贷款的法律依据是哪些？

抵押贷款法律依据：

《房地产管理法》第四十七条

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

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抵押贷款房屋评估的法律依据有哪些？

《中华人民共和国资产评估法》第三条：自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。

第四条：评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵守法律、行政法规和评估准则，遵循独立、客观、公正的原则。

评估机构及其评估专业人员依法开展业务，受法律保护。

第五条：评估专业人员从事评估业务，应当加入评估机构，并且只能在一个评估机构从事业务。

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